Le syndic effectue des appels de fonds pour réclamer aux copropriétaires les charges courantes de la copropriété. En effet, les copropriétaires sont redevables des frais liés à la gestion de la copropriété tels que les frais des services collectifs, les factures d’énergie et d’eau, les frais de maintenance des équipements communs etc. Le syndic peut cependant envoyer des appels de fonds supplémentaires dans l’année, pour couvrir cette fois les charges exceptionnelles. Quels sont les différents types d’appels de fonds ? Comment régler le montant de ses charges au syndic ? On fait le point dans cet article.

Qu’est-ce qu’un appel de fonds en copropriété ?

Un appel de fonds est une demande envoyée par le syndic de copropriété à un copropriétaire pour récupérer une somme d’argent due. En effet, les copropriétaires sont redevables des charges de copropriété, qui correspondent aux frais liés à la gestion de la copropriété et à l’entretien de l’immeuble. Le montant des charges est calculé en fonction de la quote-part des parties communes d’un copropriétaire, exprimées en tantièmes. Pour rappel, les dans le règlement de copropriété. Généralement, l’appel de fonds est un courrier transmis par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) ou par huissier de justice. L’avis d’appel de fonds doit obligatoirement mentionner :

• Le montant de la provision à régler ;
• La date d’exigibilité du paiement.

L’appel de fonds pour les charges courantes

Les charges courantes correspondent aux dépenses qui sont prévues dans le budget prévisionnel de la copropriété. Pour rappel, les copropriétaires votent chaque année en assemblée générale le budget prévisionnel de la copropriété à la majorité des trois quarts. Cette majorité comptabilise les voix des copropriétaires présents ou représentés. On distingue cependant deux types de charges courantes : les charges générales et les charges exceptionnelles. Étudions-les en détail.

Les charges générales

Les charges générales regroupent plusieurs frais de la copropriété :

• La bonne conservation de l’immeuble : ce sont les petits travaux de rénovation, comme le rafraîchissement de la peinture des parties communes, la rénovation d’un mur en pierre, etc. ;
• L’entretien de l’immeuble : ce sont les frais liés au maintien de la propreté, tels que l’achat des produits de nettoyage, le salaire du personnel d’entretien, les frais d’enlèvement des ordures ménagères, etc. ;
• L’administration de l’immeuble : ce sont les frais liés à la gestion de la copropriété comme les honoraires du syndic professionnel, les dépenses nécessaires pour l’exécution des missions du conseil syndical (frais de déplacement par exemple), etc.

L’appel de fonds pour les charges exceptionnelles

Les charges exceptionnelles correspondent aux dépenses qui ne sont pas prévues dans le budget prévisionnel de la copropriété.

• Des gros travaux de conservation de l’immeuble tels que le ravalement de façade avec ajout de matériaux isolants ;
• Des travaux de remplacement ou de réparation des équipements communs, hors maintenance, comme le remplacement d’une chaudière collective ;
• Des travaux d’amélioration de la copropriété, comme la transformation d’une cage d’escalier pour l’installation d’un ascenseur ou la création d’un parking ;
• Des études techniques telles que le diagnostic technique global (DTG) ou l’audit énergétique.

Les travaux de la copropriété sont préalablement votés en assemblée générale. Les règles de majorités dépendent de la nature des travaux. C’est durant l’assemblée que les copropriétaires et le syndic s’accordent sur les modalités de l’appel de fonds, notamment sur la date d’exigibilité de paiement.

Quand payer ses appels de fonds ?

Pour récupérer les charges courantes déterminées par le budget prévisionnel de la copropriété, le syndic effectue généralement quatre appels de fonds par an, soit un par trimestre. Cependant, il est possible que l’assemblée générale prévoit une autre périodicité. Dans tous les cas, une fois l’appel de fonds effectué par le syndic, le copropriétaire est dans l’obligation de régler la somme demandée avant la date d’échéance indiquée sur l’avis.

Que se passe-t-il en cas de charges impayées ?

Si vous n’avez pas payé vos charges dans les délais impartis, le syndic peut vous envoyer une mise en demeure de payer par lettre recommandée avec accusé de réception. Si, 30 jours après la réception du courrier, vous n’avez toujours pas procédé au règlement des charges, le syndic peut alors intenter une action en justice devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble.

Comment payer ses appels de fonds ?

Vous avez plusieurs façons de régler les provisions demandées par vos appels de fonds :

• Par chèque ou par virement (conseillé) à l’ordre du syndicat des copropriétaires.
• En espèce (déconseillé) contre reçu de paiement dûment signé et cacheté par le syndic.