La copropriété est définie par l’article 1 de la loi 18-00 modifiée et complétée par la loi 106-12 comme un « immeuble bâti ou un groupe d’immeubles bâtis à usage total ou partiel d’habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes ». Ces personnes sont appelées des copropriétaires. Chaque copropriétaire possède un lot qui inclut :

• Une partie privative : un appartement individuel, un local commercial, une box, une cave, etc. ;
• Une quote-part des parties communes, exprimées en tantièmes. Les parties communes sont définies à l’article 3 de la loi 18-00 modifiée et complétée par la loi 106-12 et comprennent notamment les espaces verts, le gros œuvre du bâtiment, les passages, les corridors et les voies d’accès.

Juridiquement, une copropriété peut être verticale ou horizontale. Une copropriété verticale est un immeuble collectif divisé en plusieurs appartements alors qu’une copropriété horizontale comprend des maisons individuelles sur un terrain commun. Mais on peut même aller plus loin que cela. En effet, la notion juridique d’immeuble englobe tous les types de bâtiments qui ne peuvent être déplacés, qu’ils soient à usage d’habitation ou autre. Ainsi, le régime de la copropriété peut s’appliquer tant à un immeuble collectif divisé en appartements qu’à une maison, un terrain, des locaux commerciaux ou une propriété agricole. La seule condition pour appartenir au régime de la copropriété est que le bien immobilier soit la propriété d’au moins deux personnes.

La création d’une copropriété est-elle obligatoire ?

La création d’une copropriété est obligatoire dès lors que la propriété d’un bien immobilier est répartie entre au moins deux personnes. Copropriété et syndicat des copropriétaires Dès la naissance de la copropriété, se forme le syndicat des copropriétaires. Il s’agit d’une personne morale qui se crée automatiquement sans aucune formalité et qui regroupe l’ensemble des copropriétaires d’un immeuble. Chaque copropriétaire fait obligatoirement partie du syndicat. Le syndicat des copropriétaires est doté d’une personnalité juridique. Cela signifie que c’est un organe apte à agir en justice. Le syndicat des copropriétaires est un organe d’assistance et de consultation. Il est représenté par le syndic de copropriété et contrôle la conservation et la bonne administration de l’immeuble. Son pouvoir s’exerce principalement en assemblée générale, qui doit être tenue au moins une fois par an. Au cours de cette assemblée générale annuelle, le syndicat des copropriétaires vote notamment :

• Le budget prévisionnel de la copropriété pour l’année à venir ;
• L’approbation des comptes annuels ;
• Les travaux à réaliser au sein de l’immeuble ;
• Les contrats fournisseurs à souscrire ou à résilier pour la copropriété ;
• Toute modification du règlement de copropriété ;
• La désignation du syndic en cas de changement de syndic ;
• L’élection des membres du conseil syndical si lieu.

Copropriété et syndic de copropriété

Second organe en copropriété et non des moindres : le syndic. Le syndic de copropriété a une fonction essentielle puisque c’est lui qui est chargé de l’administration des parties communes de la copropriété. Il est élu en assemblée générale par le syndicat des copropriétaires à la majorité des trois quarts de l’article 19 de la loi 18-00 complétée et modifiée par la loi 106-12 Il a différentes missions dont notamment :

• Collecter les charges de copropriété ;
• S’assurer du recouvrement des charges en cas d’impayés ;
• Veiller à la bonne exécution des dispositions du règlement de copropriété ;
• Respecter et faire exécuter les décisions prises en assemblée générale ;
• Assurer le suivi du chantier en cas de travaux en copropriété ;
• Tenir la comptabilité de la copropriété ;
• Convoquer et tenir au moins une assemblée générale annuelle.

Le syndic est également le représentant légal du syndicat des copropriétaires. En ce sens, il peut signer des contrats fournisseurs ou bien ester en justice en nom et place du syndicat. Attention ! En cas de faute de gestion, le syndic peut engager sa responsabilité. Le syndicat des copropriétaires pourra notamment voter sa révocation. Conformément à la la loi 18-00 modifiée et complétée par la loi 106-12, il existe différents modèles de syndics de copropriété. Il peut être :

• Professionnel : dans ce cas, le syndicat des copropriétaires délègue la gestion à une société externe en échange du paiement d’honoraires.
• Non-professionnel : dans ce cas, un ou plusieurs copropriétaires se chargent de la gestion de l’immeuble sans intermédiaire.